14 Jan 2013

Državno stanovanje

Novi tekst za Kontrolor.rs

Vlada Srbije je krajem decembra usvojila uredbu kojom se i u 2013. godini produžava program subvencionisanih kredita za kupovinu novih stanova. Za sada je planirano upumpavanje oko 15 miliona € u građevinarstvo kroz ovaj program. Ovim subvencijama država prevashodno pomaže boljestojeće građane i direktno povećava profit banaka. Kao i nakon prethodnih intervencija, dugoročno poboljšanje građevisnke industrije će izostati  a sve na račun poreskih obveznika.

Pogrešni podsticaji građevinskoj industriji

Od 2005. godine plasirano je preko 15.000 subvencionisanih kredita za kupovinu stanova uz pumpanje 135 miliona € u stanogradnju. U poslednjih nekoliko godina, država je sama izgradila desetine hiljada stanova. Postoje i drugi programi kroz koje država stalno pomaže građevinarstvo. Da li je to rešilo probleme ove industrije? Da li ima više uspešnih građevinskih firmi a manje bankrota? Odgovor je kratak - Ne!

Država ovim programima u stanogradnji samo pravi medveđu uslugu. Za vreme perioda eskpanzije (2002 - 08.), zbog sporog prilagođavanja građevinarstva brzom rastu plata došlo je do naglog rasta cene stanova pogotov u većim gradovima poput Beograda i Novog Sada. Subvencionisani krediti i direktno finansiranje gradnje dodatno podižu tražnju za stanovima (zbog niže kamate postaje jeftinije kupiti stan nego rentirati). To imalo dva ključna efekta:

      1. Pregrejano investiranje u stanogradnju

Došlo je do preteranog povećanja cena i pregrejanog investiranja u stanogradnju. To direktno podstiče građevinske firme da kupe više parcela, započnu više zgrada odnosno snažnije investiraju u stanogradnju. Stanovi su se 2007. godine prodavali u sivoj fazi bez problema, zapravo bilo je teško naći stan po prihvatljivoj ceni na dobroj lokaciji. Došlo je do preteranog investiranja u stambene kredite pa su se mnoge porodice, nakon početka krize, zaglavile u rastućim ratama zbog pada dinara. Da su rentirali bilo bi dovoljno samo da se presele u manji stan. Kada je počela kriza cene su prestale da rastu, stanovi su prestali da se prodaju tržište je bilo daleko prezasićeno ponudom. Sledstveno, građevinske firme krenule su da beleže velike gubitke uz značajan broj neprodatih stanova na lageru.

       2. Pogrešna alokacija resursa

Od poečtka krize, bum koji je prethodno nastao u stanogradnji postao je očigledan. Država stalnim produžavanjem programa pomoći drži građevinsku industriju na aparatima ali to ne pomaže da se ona postavi na bolje osnove. Sa jedne strane, od bankrostva spašava pojedine firme koje su preterano ulagale u izgradnju (setite se na primer Beleville naselja na Novom Beogradu). Subvencije i finansiranje stanogradnje pomažu da se povrati barem deo prethodnih pogrešnih investicija. Sa druge strane, preterano podstiče uzimanje kredita od banaka što drži cene previsokim i ne dozvoljava da se tržište počisti. Zadržavanje tražnje i investicija na višem nivou dugoročno je opasno. Kada dođe do novog rasta privrede i plata pomenuti programi biće osnov za nastanak novog ciklusa preteranog investiranja i novih bankrotsva u narednoj recesiji. Država sprečava prilagođavanje privrede novim uslovima koje podrazumeva manje kupovine stanova a više iznajmljivanja, manje gradnje a niže cene da se prodaju već završeni stanovi.

Pomaganje dobrostojećih

Važan efekat programa subvencija i stanogradnje je pomaganje boljestojećih iz džepa siromašnijih građana. Obavezno učešće za stan bilo je 5 a sada je 10% uz kamatu koja je na nivou 4,5% + EURIBOR. Pravo pitanje koje treba postaviti je: koje porodice imaju 5 ili 10 hiljada evra ušteđevine i mogućnost da izdvoje 350 evra mesečno za ratu kredita? Odgovor se sam nameće. U prevodu, svojim PDV-om, porezima na platu, akcizama na gorivo, svi građani Srbije, pa i oni veoma siromašni, pomažu dobrostojeće porodice (srednju i višu srednju klasu) da postanu vlasnici nekretnina iako imaju sasvim dovoljno novca da sebi prijušte pristojno stanovanje. 

Prodica koja ima 350 evra mesečno + režije da izdvoji za stan sigurno može da sličan iznajmi uz isti trošak. Pritom, porodice koje su podigle kredite tokom buma, na osnovu previsokih cena i prejakog dinara, sada plaćaju mnogo više rate i zarobljeni su u kreditu na koji ih je država, nesvesna mogućih posledica, pogrešno navela. Opet, da bi te ljude spasila te situacije, Vlada je uvodila subvencionisane kredite za automobile, kućne aparate, povećavala plate u javnom sektoru i dr., opet pomažući boljestojećima iz džepa siromašnijih.

Zaključak - država ne pomaže!

Stanogradnje je odličan primer kako državna intervencija može imati veoma štetne neželjene posledice koje se teško sagledavaju na početku. Pomažući onima kojima pomoć nije potrebna, na račun onih koji nemaju, država održava cene i investicije u stanogradnji na veštačko visokom nivou - stvarajući stalnu spiralu ekspanzije i bankrota. Građevinska industrija nalazi se u začaronom krugu stalnih subvencija i intervencija koje podstiču preterano investiranje i previsoke cene. Država podržava neuspešna preduzeća u životu i zadržavaju parcele, materijale i resurse u neproduktivnoj proizvodnji - praznih a skupih stanova u novogradnji.

Dugoročno, državno investiranje u stanogradnju nije pravedno, racionalno i održivo. Potreban je potpuno drugačiji pristup ako se želi pomoći građevinskoj industriji. Na primer, moglo bi da se radi na pojeftinjenju i ubrzanju procesa dobijanja građevinskih dozvola, da je umesto 270 u proseku potrebno 27 dana. Potrebno je izbeći prikrivene troškove korupcije na lokalnom nivou, rešiti prava svojine nad zemljištem, prodati državnu zemlju, raditi na razvoju pravnog okvira koji bi efikasno rešavao pravne sporove i stečaje. Država mora da prestane da direktno pomaže investiranje u trenutno lošem sistemu i da počne da stvara okvir za jeftinije, brže i nekorumpirano investiciono okruženje u građevinarstvu.

4 comments:

  1. Što se tiče komentara na tekst, ja nisam ekonomista i ne mogu da posebno istaknem deo koji je pogodio ili promašio suštinu. U ovoj državi malo šta funkcioniše kako treba tako da se sve uvek može svrstati u istu korpu. Sigurno su ovde mnogi argumenti valjani koji ukazuju na to da bi drugačijim postupcima moglo da svima bude bolje.

    Međutim, ono što mi ovde bode oči su rečenice:
    "država prevashodno pomaže boljestojeće građane"; "svi građani Srbije, pa i oni veoma siromašni, pomažu dobrostojeće porodice (srednju i višu srednju klasu"; "...sigurno može da sličan iznajmi uz isti trošak."

    Pa zar je to baš tako?! Ko je kod nas srednja klasa? Zar je toliko sjajan život u Srbiji za obrazovane ljude, koji rade kvalifikovane poslove i svoju decu usmeravaju ka obrazovanju. Kako žive recimo porodice sa 2 profesora (ako imaju sreću da oboje rade), sa dvoje dece, jer to je kao neki reper za srednju klasu.
    Da li je zaista bolje iznajmljivati nego živeti u svom stanu? To može da kaže kako je svako kome je stanodavac saopštio da ima 15 dana da pronađe drugi stan, jer on ima druge planove (nebitno). Zar srednja klasa ne treba da bude pokretač svakog društva i da veličinia i stanje te grupacije pokazuje i na stanje u društvu. Ko će pre pomoći državi i naciji da napreduje, obrazovani ljudi iz srednje klase ili, kako svi vole da taj termin koriste 'radnik iz Pirota', koji naravno ne treba da živi ovako bednim životom koji živi? Uostalom zna se i koji su uslovi za subveniconisani kredit. Zar je ta količina mesečnih primanja nešto što osim može da na prvi pogled delovati zastrašujuće išta posebno? (a kod komše u frižider mortadela i nutela!)

    Kao što mislim, tekst ima (verovatno dobre, ne znam, nije mi to struka) ekonomske argumente, ali na način kako je to povezano sa društveno-socijalnom konotacijom je napisan populistički. Zato što i imamo takvu socijalno-popuslitičku zaostavštinu nemamo recimo dobre pruge jer većina nije zainteresovana da vidi nešto drugo sem svog i komšijinog dvorišta, pa što bi se to radilo.
    Po meni jedini pravi pokretač društva i može da bude srednja klasa, a potpuno se slažem da ako je ovakav način subvencionisanja pogrešan treba ga ukinuti, ali nikako iz razloga da bi svi bili mirni zato što smo jednaki u bedi

    ReplyDelete
    Replies
    1. Za početak hvala na komentaru.

      Da se u Srbiji teško živi nije nikakva novina. Međutim, ovde je poenta da, iako je srednja klasa mršava i siromašna, nema logike da se njima pomaže iz džepova najsiromašnijih. Pojasnio bih samo dve stvari ovde. Prvo, ona porodica koja ima 10k evra u kešu za učešće, i 350+ evra mesečno za ratu, može da se zove srednja klasa, viša srednja klasa ili kako god, ali nema logike da se njima pomaže. Ako porodica ima 350 evra mesečno za ratu, ona ima rešeno stambeno pitanje u džepu, za te pare u svakom gradu u Srbiji može da se iznajmi pristojan stan. Ako ima mogućnost za pristojno stanovanje zašto mu pomagati da kupi stan iz džepa onih koji nemaju ni toliko?

      Drugo, subvencionisanjem kupovine stanova, diže se cena, što određene porodice na granici finansijski mogućnosti izbacuje iz igre. Dakle ona porodica kojoj fali par hiljada evra i koja desetina mesečno zbog viših cena kvadrata, obespravljena je od mogućnosti kupovine stana. Uprostio sam sve naravno, ali se nadam da se vidi suština.

      Delete
    2. Srednja klasa...
      Ja mislim da država treba da pomogne svima. A tako je, kao i vi i ja znam mnoge obrazovane ljude iz srednje klasi, koji su kao što ste napisali na granici, da nisu mogli da priušte kupovinu. I svakako se slažem da je to zbog takvih uslova. Međutim subvenicionisani stanovi moraju da postoje ali po povoljnijim uslovima. Složićemo se da onaj koji ima novaca će ipak sam isfinasirati kupovinu stana, jer ulazak u kredit, u svakom uređenju, a pogotovu ovom našem jadnom nije preporučljivo. Zato treba omogućiti povoljnije kredite, a ne ukinuti ih. Niko ne može da garantuje da njihovim ukidanjem će se uslovi na tržištu popraviti.
      Pogotovu teza da stan treba iznajmljivati ne može tome ići u prilogu. Većina stanodavaca ne plaća porez na rentu koju ubira. Takođe i onaj koji izdaje nije zainteresovan da ulaže u održavanje stana, infrastukture zgrade, poboljšanja kvaliteta, kao i onaj što stan iznajmljuje neće poboljšavati ništa, jer mu nije u interesu da ulaže u nešto što je “virtuelno”. Svako želi da napravi sebi okruženje u kojem će mu deca odrastati i ići u jednu školu, a ne da se seli jer mu je tako bolje.
      Nažalost, tom našem jadnom ‘radniku iz Pirota’ već su uzeli novac, a pričom da se pomaže samo bogatima, možemo otići i u ekstrem da recimo zašto da student imaju subvencionisanu ishranu u menzi, jer eto ako neko može da plaća stan, onda može da plaća i punu cenu za hranu [ovo je malo ektremno, ali ne zamerite]
      Ovakvi uslovi za subvenciju svakako ne, ali mislim da subvencija za stanove moraju da postoje i da i ovoj našoj ’srednjoj klasi’ mora da se pomaže, jer ne može sama.

      Pozdrav

      Delete
  2. Ne slažem se sa vama. Subvencionisane kredite treba ukinuti jer:
    - podstiču preteranu gradnju i kupovinu stanova što pravi svojevrsni ciklus u stanogradnji u BG i delom NS.
    - destimulišu iznajmljivanje stanova za one porodice koje će ulazak u kredit trajno zarobiti u dugu kada dođe kriza (kao sada)

    Mislim da je besmisleno braniti ideju da "svako ima pravo da poseduje stan". Meni je sasvim dovoljno da živimo po pravilima koja omogućavaju pristojno stanovanje za najveći broj ljudi pri našem dohotku. A to svakako obezbeđuje slobodno tržište i ukidanje subvencionisanih kredita.

    ReplyDelete