Državno stanovanje

Novi tekst za Kontrolor.rs

Vlada Srbije je krajem decembra usvojila uredbu kojom se i u 2013. godini produžava program subvencionisanih kredita za kupovinu novih stanova. Za sada je planirano upumpavanje oko 15 miliona € u građevinarstvo kroz ovaj program. Ovim subvencijama država prevashodno pomaže boljestojeće građane i direktno povećava profit banaka. Kao i nakon prethodnih intervencija, dugoročno poboljšanje građevisnke industrije će izostati  a sve na račun poreskih obveznika.

Pogrešni podsticaji građevinskoj industriji

Od 2005. godine plasirano je preko 15.000 subvencionisanih kredita za kupovinu stanova uz pumpanje 135 miliona € u stanogradnju. U poslednjih nekoliko godina, država je sama izgradila desetine hiljada stanova. Postoje i drugi programi kroz koje država stalno pomaže građevinarstvo. Da li je to rešilo probleme ove industrije? Da li ima više uspešnih građevinskih firmi a manje bankrota? Odgovor je kratak - Ne!

Država ovim programima u stanogradnji samo pravi medveđu uslugu. Za vreme perioda eskpanzije (2002 - 08.), zbog sporog prilagođavanja građevinarstva brzom rastu plata došlo je do naglog rasta cene stanova pogotov u većim gradovima poput Beograda i Novog Sada. Subvencionisani krediti i direktno finansiranje gradnje dodatno podižu tražnju za stanovima (zbog niže kamate postaje jeftinije kupiti stan nego rentirati). To imalo dva ključna efekta:

      1. Pregrejano investiranje u stanogradnju

Došlo je do preteranog povećanja cena i pregrejanog investiranja u stanogradnju. To direktno podstiče građevinske firme da kupe više parcela, započnu više zgrada odnosno snažnije investiraju u stanogradnju. Stanovi su se 2007. godine prodavali u sivoj fazi bez problema, zapravo bilo je teško naći stan po prihvatljivoj ceni na dobroj lokaciji. Došlo je do preteranog investiranja u stambene kredite pa su se mnoge porodice, nakon početka krize, zaglavile u rastućim ratama zbog pada dinara. Da su rentirali bilo bi dovoljno samo da se presele u manji stan. Kada je počela kriza cene su prestale da rastu, stanovi su prestali da se prodaju tržište je bilo daleko prezasićeno ponudom. Sledstveno, građevinske firme krenule su da beleže velike gubitke uz značajan broj neprodatih stanova na lageru.

       2. Pogrešna alokacija resursa

Od poečtka krize, bum koji je prethodno nastao u stanogradnji postao je očigledan. Država stalnim produžavanjem programa pomoći drži građevinsku industriju na aparatima ali to ne pomaže da se ona postavi na bolje osnove. Sa jedne strane, od bankrostva spašava pojedine firme koje su preterano ulagale u izgradnju (setite se na primer Beleville naselja na Novom Beogradu). Subvencije i finansiranje stanogradnje pomažu da se povrati barem deo prethodnih pogrešnih investicija. Sa druge strane, preterano podstiče uzimanje kredita od banaka što drži cene previsokim i ne dozvoljava da se tržište počisti. Zadržavanje tražnje i investicija na višem nivou dugoročno je opasno. Kada dođe do novog rasta privrede i plata pomenuti programi biće osnov za nastanak novog ciklusa preteranog investiranja i novih bankrotsva u narednoj recesiji. Država sprečava prilagođavanje privrede novim uslovima koje podrazumeva manje kupovine stanova a više iznajmljivanja, manje gradnje a niže cene da se prodaju već završeni stanovi.

Pomaganje dobrostojećih

Važan efekat programa subvencija i stanogradnje je pomaganje boljestojećih iz džepa siromašnijih građana. Obavezno učešće za stan bilo je 5 a sada je 10% uz kamatu koja je na nivou 4,5% + EURIBOR. Pravo pitanje koje treba postaviti je: koje porodice imaju 5 ili 10 hiljada evra ušteđevine i mogućnost da izdvoje 350 evra mesečno za ratu kredita? Odgovor se sam nameće. U prevodu, svojim PDV-om, porezima na platu, akcizama na gorivo, svi građani Srbije, pa i oni veoma siromašni, pomažu dobrostojeće porodice (srednju i višu srednju klasu) da postanu vlasnici nekretnina iako imaju sasvim dovoljno novca da sebi prijušte pristojno stanovanje. 

Prodica koja ima 350 evra mesečno + režije da izdvoji za stan sigurno može da sličan iznajmi uz isti trošak. Pritom, porodice koje su podigle kredite tokom buma, na osnovu previsokih cena i prejakog dinara, sada plaćaju mnogo više rate i zarobljeni su u kreditu na koji ih je država, nesvesna mogućih posledica, pogrešno navela. Opet, da bi te ljude spasila te situacije, Vlada je uvodila subvencionisane kredite za automobile, kućne aparate, povećavala plate u javnom sektoru i dr., opet pomažući boljestojećima iz džepa siromašnijih.

Zaključak - država ne pomaže!

Stanogradnje je odličan primer kako državna intervencija može imati veoma štetne neželjene posledice koje se teško sagledavaju na početku. Pomažući onima kojima pomoć nije potrebna, na račun onih koji nemaju, država održava cene i investicije u stanogradnji na veštačko visokom nivou - stvarajući stalnu spiralu ekspanzije i bankrota. Građevinska industrija nalazi se u začaronom krugu stalnih subvencija i intervencija koje podstiču preterano investiranje i previsoke cene. Država podržava neuspešna preduzeća u životu i zadržavaju parcele, materijale i resurse u neproduktivnoj proizvodnji - praznih a skupih stanova u novogradnji.

Dugoročno, državno investiranje u stanogradnju nije pravedno, racionalno i održivo. Potreban je potpuno drugačiji pristup ako se želi pomoći građevinskoj industriji. Na primer, moglo bi da se radi na pojeftinjenju i ubrzanju procesa dobijanja građevinskih dozvola, da je umesto 270 u proseku potrebno 27 dana. Potrebno je izbeći prikrivene troškove korupcije na lokalnom nivou, rešiti prava svojine nad zemljištem, prodati državnu zemlju, raditi na razvoju pravnog okvira koji bi efikasno rešavao pravne sporove i stečaje. Država mora da prestane da direktno pomaže investiranje u trenutno lošem sistemu i da počne da stvara okvir za jeftinije, brže i nekorumpirano investiciono okruženje u građevinarstvu.